چرا نسل قدیم راحت‌تر خانه‌دار می‌شد؟

مترجم: سحر کریمی | در سال‌های اخیر، اتحادیه‌های مستأجران در تعدادی از کشورها نقش پررنگ‌تری پیدا کرده‌اند و گروه‌های مدافع حقوق مستأجران توانسته‌اند بر بحث‌های ملی و تا حدی بر سیاست‌های دولت‌ها و احزاب سیاسی اثر بگذارند. اسپانیا، پرتغال، ایرلند و اسکاتلند همگی از سال ۲۰۲۱ به این‌سو، نوعی از سیاست‌های کنترل اجاره‌بها را به اجرا گذاشته‌اند. در چنین فضایی، چندین نویسنده تلاش کرده‌اند تا مسائل مرتبط با استراتژی سیاسی را که از دل مبارزات مستأجران بیرون آمده، با اقتصاد سیاسی مسکن پیوند بزنند.

کتاب مایکل برن با نام «فراتر از نسل مستأجر» هم بخشی از همین روند است که به بررسی نابرابری، مالی‌‌سازی مسکن و اخراج مستأجران می‌پردازد. کتاب اثری ارزشمند و بجا است که نقد اجتماعی «نظام مالکیت و اجاره‌داری» را وارد مباحث معاصر اقتصاد دانشگاهی می‌کند. این اثر همچنین نظریهٔ بسیار راهگشایی را بسط می‌دهد درباره‌ی این‌که چگونه و چرا بخش اجاره‌نشینی خصوصی، ذاتاً بر پایه‌ی کسب «رانت اقتصادی» و سود بردن از کنترل یک دارایی کمیاب سازمان یافته است و در عین حال، بحث‌های اقتصادی را با فعالیت اتحادیه‌های مستأجران و چشم‌انداز آینده‌شان گره می‌زند.

برن وقتی از «مصونیت» صاحب‌خانه‌ها در رابطه‌شان با مستأجران و ناامنی دائمی و فرساینده‌ای حرف می‌زند که این وضعیت برای مستأجران ایجاد می‌کند، هیچ تعارفی ندارد. او به درستی نظام اجاره‌داری را رابطه‌ای اجتماعی می‌داند که بر پایهٔ عدم توازن قدرت میان مالک دارایی و ساکن خانه بنا شده است. این موضوع در سال‌های اخیر، به ویژه در کتاب «علیه صاحب‌خانه‌ها» نوشته‌ی نیک بَنو به خوبی بررسی شده است؛ اما برن با نزدیک کردن این بحث به حوزه‌ی اقتصاد سیاسی، کمک می‌کند درک کنیم بخش اجاره‌نشینی خصوصی دقیقاً چطور کار می‌کند و چه نقشی در کلیت نظام اقتصادی دارد.

نظریه‌ای درباره‌ی اجاره‌بها

از زمان اقتصاددانان کلاسیک در قرن‌های هجدهم و نوزدهم، درک عمومی بر این بوده که درآمد حاصل از اجاره‌ی ملک، نوعی رانت اقتصادی است. رانت دقیقاً همان نوع فعالیتی است که اکثر متفکران اقتصادی با آن مخالفند؛ هرچند بسیاری از اقتصاددانان جریان اصلی امروز، میان سرمایه‌گذاری مالکان در ساخت‌وساز یا بازسازی ملک و درآمد بادآورده و بدون زحمتی که صرفاً از طریق مالکیت زمین یا خانه به دست می‌آید، تفاوت قائل می‌شوند.

به‌رغم این توافق کلی، چارچوب‌های صریح و روشنی که نشان دهند چطور و چرا پولی که به صاحب‌خانه پرداخت می‌شود مصداق رانت اقتصادی است، بسیار اندک‌ است. برن نظریه‌ی خود را تحت عنوان «رانت خانه» مطرح می‌کند: ارزشی که توسط صاحب‌خانه تصاحب می‌شود و میزانش هم بسته به محله‌ای است که خانه در آن قرار دارد و هم به ارزش آن ملک به عنوان «خانه و کاشانه» برای فردی که در آن زندگی می‌کند. چنین سازوکاری به صاحب‌خانه‌ها اجازه می‌دهد از نفس مالکیت مسکن سود ببرند؛ سودی که شامل تصاحب ارزشی هم می‌شود که خود مستأجر با تبدیل کردن آن چهاردیواری به یک «خانه» برای زندگی ایجاد کرده است.

برن نمی‌خواهد به این نتیجه برسد که «رانت خانه» در کلیت اقتصاد سیاسی نظام سرمایه‌داری چه جایگاهی دارد؛ موضوعی که می‌توانست کمک کند بفهمیم اجاره‌بها تا چه حد و به چه شکل‌هایی برای چرخش چرخ‌های سرمایه‌داری معاصر حیاتی است. با این حال، او به آثار پژوهشگران دیگر، از جمله خاویر مورِنو ساکارِس اشاره می‌کند که تحلیل‌هایش نشان داده سرمایه‌های بخش املاک و مستغلات، با بالا بردن مداوم اجاره‌بها و قیمت دارایی‌ها، در نهایت به روند کلی انباشت سرمایه در اقتصاد آسیب می‌زند.

به عقیده‌ی من اجاره‌بها نقشی حیاتی در کل سیستم اقتصادی دارد. در جای دیگری هم استدلال کرده‌ام که «املاک و مستغلات» به عنوان منبعی برای کسب سودهای تضمینی و باثبات در یک سیستم مالی‌شده، بدل به یکی از اجزای اصلی نئولیبرالیسم شده است. با این حال، برن تصمیمش برای باز گذاشتن این پرسش در چارچوب تحلیل خود را کاملاً روشن می‌کند و پاسخش نیز قابل درک است.

نسل یا طبقه؟

عنوان کتاب از سویی دعوتی است به فراتر بردن تحلیل‌هایمان از کلیشه‌های رایج درباره‌ی بحران مسکن و از سوی دیگر، یکی از ادعاهای اصلی خود کتاب به شمار می‌رود. به گفته‌ی برن، بحران مسکن بیش از آن‌که شکافی میان نسل مرفه و خانه‌دار و مسن‌تر «بومر‌ها» (متولدان دوران انفجار جمعیت در دهه‌های ۱۹۴۰ تا ۱۹۶۰) و نسل‌های جوان فاقد دارایی باشد، شکافی است میان مستأجران و مالکان (به‌ویژه مالکان چندملکی) در تمامی سنین. این حرف در کلیتش درست است، هر چند گاهی برن (و البته دیگران) در نقد دیدگاه «نسل مستأجر» کمی اغراق می‌کنند.

در بیشتر کشورهای شمال جهانی (داستان در جنوب جهانی متفاوت و بسیار پیچیده‌تر است)، سرمایه‌داری پس از جنگ جهانی دوم واقعاً اثر نسلی عظیمی برجای گذاشت، به این معنا که بخت خانه‌دار شدن برای متولدان یک دوره‌ی زمانی خاص، بسیار بیشتر از نسل‌های بعدی بود. این مطلب بدین معنا نیست که در میان نسل مسن‌تر «بومر‌ها» هیچ کارگری وجود ندارد (که قطعاً بسیارند) یا این‌که در میان نسل «هزاره» (متولدان دهه ۸۰ و ۹۰ میلادی) یا «نسل زد» هیچ‌کس از طبقه متوسط نیست، اما دست‌کم از نظر بخت خانه‌دار شدن، در بیشتر موارد تفاوت‌های عمیقی میان این نسل‌ها دیده می‌شود.

در گفتمان سیاسی بخش بزرگی از اروپا و ایالات متحده، این واقعیت باعث شده که بیش از حد روی گروه سنی به عنوان خط فاصل تأکید و طبقه‌ی اجتماعی و وضعیت سکونت نادیده گرفته شود. مفیدترین موضع، احتمالاً موضعی است که چند حقیقت را هم‌زمان در نظر بگیرد: در حالی که مسأله‌ی طبقه و وضعیت سکونت نقشی حیاتی دارند، سرمایه‌داری دولت رفاه در دوران پس از جنگ، اقتصاد مسکن کاملاً متفاوتی نسبت به سرمایه‌داری نئولیبرال پس از خود ایجاد کرده بود. با این همه، تمرکز بیش از اندازه بر عامل سن به عنوان فاکتور تعیین‌کننده، مانعی در برابر همبستگی طبقاتی است.

طبقه در برابر وضعیت سکونت

البته که طبقه با وضعیت سکونت (این‌که فرد صاحب‌خانه است یا مستأجر) یکی نیست. وضعیت مسکن افراد نقش مهمی در سطح استاندارد زندگی و البته پیوند آنان با محیط زندگی‌شان دارد، اما به طور مستقیم چیزی درباره‌ی رابطه‌شان با کار و تولید به ما نمی‌گوید. هر چند خانه داشتن، تا حد زیادی امنیت خاطر معناداری به همراه می‌آورد، اما مالکیت یک خانه تنها زمانی به معنای «مالکیت سرمایه» است که از آن برای دریافت اجاره استفاده شود یا برای کسب سود در بازار فروخته شود (البته فارغ از این‌که با خانه چه کار کنید، به هر حال نوعی ثروت محسوب می‌شود).

مالکیت مسکن در سرمایه‌داری مدرن نقشی کلیدی دارد. از طرفی ابعاد انباشت املاک مسکونی، خانه‌دار شدن را روزبه‌روز دشوارتر می‌کند، چرا که مسکن در دست بازیگران معدودتری متمرکز می‌شود. از طرف دیگر، همین سیستم هنوز آن‌قدر به تعدادی کافی از مردم، سهمی مادی در سرمایه‌داری می‌دهد تا رضایت عمومی برای حفظ وضع موجود را سرپا نگه دارد. برن به اصطلاح «جوامع مالکیت متأخر مسکن» اشاره می‌کند؛ مفهومی که گذار از دوران خانه‌دار شدن توده‌ای در قرن گذشته را به وضعیت بسیار بی‌ثبات‌تر کنونی توصیف می‌کند که گروه‌های هرچه بیشتری طی این گذار از بازار مسکن بیرون رانده می‌شوند.

همان‌طور که برن اشاره می‌کند، بین‌المللی شدن نظام اجاره‌داری باعث شده که بخش مسکن به شدت نسبت به تصمیم‌هایی که فرسنگ‌ها آن‌طرف‌تر گرفته می‌شوند، حساس شود. وقتی بانک مرکزی اروپا یا بانک مرکزی آمریکا (فدرال رزرو) نرخ بهره را بالا می‌برند، ساکنان خانه‌ها در سراسر جهان تحت تأثیر قرار می‌گیرند.

بسیج و سازماندهی مستأجران

برن به درستی تذکر می‌دهد که ما به پژوهش‌های بیشتری دربارهٔ بخش «ساخت مسکن برای اجاره» نیاز داریم؛ یعنی خانه‌هایی که از همان ابتدا توسط شرکت‌های بزرگ املاک و صرفاً با هدف اجاره دادن ساخته می‌شوند. در برخی کشورها از جمله بریتانیا، به نظر می‌رسد این بخش در دورهٔ رکود ساخت‌وساز مسکن، بر سر یک دوراهی قرار گرفته و شاید رشد خیره‌کننده‌اش با محدودیت‌هایی روبرو شده است.

همین حالا هم نکات کلیدی مهمی از دل پژوهش‌های موجود، از جمله از تحقیقات اندیشکده‌ی Common Wealth بیرون آمده است. دست‌کم در بریتانیا، خانه‌هایی که با هدف اجاره ساخته می‌شوند، بیشتر به سمت مستأجران نسبتاً مرفه گرایش دارند؛ یعنی یا خانه‌هایی لوکس هستند یا اجاره‌های بسیار سنگینی دارند. در هر دو صورت، وضع نشان می‌دهد که ادامهٔ رشد سهم این بخش در بازار، خبر بدی برای دسترسی‌پذیری و استطاعت مالی مردم عادی است.

در برخی بخش‌های کتاب، کاستی‌ها و نقاط کوری هم دیده می‌شود. تحلیلی که در کل درباره مالکیت مسکن و نابرابری در آن –به ویژه در کشورهای انگلیسی‌زبان غربی– بسیار ارزشمند است، نقش مسکن اجتماعی و دولتی را که بیرون از سیستم ثروت‌اندوزی مسکن قرار دارد، به اندازه‌ی کافی در نظر نمی‌گیرد. اما مسکن اجتماعی در وضعیت کنونی عاملی حیاتی است. در سیستمی که دچار نابرابری عمیق در ثروت مسکن است و وقتی عده‌ای صاحب ثروت‌های هنگفت ملکی هستند و دیگران هیچ ندارند، آینده و امنیت ساکنان مسکن اجتماعی، تفاوت فاحشی با مستأجران بخش خصوصی دارد که راهشان به سوی مالکیت کاملاً بسته شده است.

با این حال، بخش‌های پایانی کتاب «فراتر از نسل مستأجر» تحلیل‌های بسیار ارزشمندی ارائه می‌دهد. برن دستاوردهای اتحادیه‌های مستأجران در اسکاتلند، انگلستان و ایرلند و همچنین شهرهای اروپایی مانند مادرید، بارسلون و برلین را جمع‌بندی می‌کند. مثلاً در اسکاتلند، اخراج بی‌دلیل مستأجران تقریباً از یک دهه پیش عملاً ممنوع شد، اجاره‌بها پس از همه‌گیری کرونا ثابت نگه داشته شد و از آن زمان تاکنون، قوانین بلندمدت کنترل اجاره به اجرا درآمده است. در انگلستان نیز تلاش‌های کارزارهای اتحادیه‌های مستأجران سرانجام به دستاوردهای مشابهی در زمینه‌ی منع اخراج بی‌دلیل، بهبود برخی از حقوق مستأجران و ممنوعیت «مزایده‌ی اجاره‌بها» (رقابت مستأجران برای پیشنهاد اجاره‌ی بالاتر) منجر شد؛ هرچند افزایش اجاره‌بها همچنان بدون سقف و کنترل باقی مانده است (که از این نظر، بریتانیا را در مقایسه با همسایگانش به یک استثنا تبدیل می‌کند).

جالب‌تر از همه، میزان موفقیت کارزار «خلع ید از شرکت دویچه وونن و شرکا» (DWE) در برلین است. این کارزار به برگزاری یک همه‌پرسی موفق برای اجتماعی کردن خانه‌های متعلق به شرکت‌های بزرگ املاک منجر شد؛ خانه‌هایی که بسیاری از آن‌ها در گذشته مسکن دولتی بودند و خصوصی شده بودند. برن این اقدام را «اگر نگوییم رادیکال‌ترین، دست‌کم یکی از رادیکال‌ترین اشکال بازتوزیع مسکن که تاکنون در یک جامعه سرمایه‌داری صورت گرفته» توصیف می‌کند؛ اقدامی که پتانسیل آن را دارد که حتی از مصادره‌ی مسکن در اروپای جنگ‌زده‌ی پس از جنگ جهانی دوم یا سیاست دولتی حمایت از تصرف خانه‌های خالی در هلند دهه‌ی ۱۹۷۰ نیز مهم‌تر تلقی شود.

به هرحال نتیجه‌ی این همه‌پرسی هنوز اجرا نشده و حالا انتظار می‌رود یک همه‌پرسی دوم و لازم‌الاجرا برگزار شود تا دولت محلی را مجبور به اجرای آن کند. در همین حین، کمیسیونی در شهرداری برلین به درستی اعلام کرده است که غرامت پرداختی به این شرکت‌های ملّاک، می‌تواند پایین‌تر از نرخ بازار باشد.

ساختار پیشنهادی کارزار DWE مدیریت متمرکز را با عناصر دموکراتیک و از پایین به بالا ترکیب می‌کند: ساختاری که هم مزایای مدیریت کلان را دارد و هم پاسخ‌گویی و توزیع قدرت را تضمین می‌کند. از آنجا که افراد غیرساکن در این خانه‌ها هم می‌توانند به این ساختار بپیوندند و مشارکت کنند، شکل سازماندهی این کارزار دارای پتانسیلی است تا حامیان بیشتری را به درون جنبش بکشد و به مطالبات بلندپروازانه‌تری جامه‌ی عمل بپوشاند. اگر سازماندهی مستأجران بتواند افق دیدش را به شکلی رادیکال گسترش دهد، این تجربه پاسخی خواهد بود به این پرسش که آیا امکان ایجاد اهرم فشار واقعی وجود دارد یا نه و اگر دارد، چگونه؟

این ادعای برن که ظهور شرکت‌های بزرگ صاحب‌خانه، اساس راحت‌تری را برای سازماندهی مستأجران فراهم می‌کند، کاملاً قانع‌کننده است: چرا که حالا مستأجران با دشمنی کوچک‌تر و قابل‌شناسایی‌تر روبه‌رو هستند. (هرچند جنبش‌های مستأجران در برخی کشورها و مناطق، از جمله بریتانیا، هنوز با بازار پراکنده‌ای از صاحب‌خانه‌های خرد و متعدد روبرو هستند). برنامه‌ی پیشنهادی‌اش نیز دست‌کم در کلیت خود، مسیر درستی را نشان می‌دهد: حرکت به سمت امنیت بیشتر و مسکن مقرون‌به‌صرفه برای مستأجران، اما مهم‌تر از آن، گسترش چشمگیر مسکنی که بازارمحور نباشد و نیز، محدود کردن نظام اجاره‌داری خصوصی و بازتوزیع مستقیم مسکن.

در اینجا می‌توانیم اهمیت اعمال کنترل دموکراتیک بر توسعه و برنامه‌ریزی شهری را هم به این بحث اضافه کنیم؛ موضوعی که دست‌کم در برخی از اشکال دولتی‌سازی بخش اجاره، به طور ضمنی وجود دارد. در مجموع، دستور کار کتاب که قصد نسخه‌پیچی‌های خشک را هم ندارد، نقطه‌ی شروع بسیار خوبی است.

مآخذ:

 https://jacobin.com/2026/08/homeownership-inequality-rent-landlords-capitalism