وقتی تعاونیهای مسکن از اهداف خود دور میشوند
بر اساس آمار قضایی، بیش از ۱۳ هزار پرونده مفتوح حقوقی و کیفری در این حوزه وجود دارد
مسکن نه صرفا یک کالای مصرفی، بلکه پیچیدهترین سپر دارایی خانوارهای طبقه متوسط و کمدرآمد محسوب میشود که سهم عمدهای از سبد هزینهای آنان را به خود اختصاص داده است. شتابگیری رشد شهرنشینی و شکلگیری شکاف ساختاری میان درآمد خانوار و قیمت مسکن، امکان تامین مسکن از طریق سازوکارهای متعارف بازار آزاد را برای اقشار کمدرآمد تضعیف کرده است. در این میان، بخش تعاون به عنوان رکنی میانجی جهت ساماندهی تقاضا، تجمیع سرمایههای خرد و حذف سوداگری زمین شکل گرفت؛ با این حال، تحلیل دادههای آماری و آسیبشناسی ساختاری نشان میدهد که الگوی کنونی فعالیت تعاونیهای مسکن با انحرافات عملکردی چشمگیری مواجه شده است.
ارزیابی وضعیت موجود نشان میدهد تا پایان سال ۱۴۰۱ نزدیک به ۹ هزار و ۵۰۰ شرکت تعاونی فعال در حوزه مسکن و ساختمان در کشور ثبت شده است، در حالی که بر اساس آمار قضایی، بیش از ۱۳ هزار پرونده مفتوح حقوقی و کیفری در این حوزه وجود دارد. وجود نسبت تقریبی ۱.۳۷ پرونده قضایی به ازای هر تعاونی فعال، نشاندهنده تعمیق مخاطرات حقوقی، تشدید ناکارآمدی عملیاتی و بروز ریسکهای سیستمی در این بخش است. تمرکز حدود ۴۰ درصد از گردش مالی صنعت ساختمان در تعاونیها و طرحهای حمایتی، ابعاد ملی این ناترازی نهادی را روشن میسازد.
تطبیق بینالمللی الگوی عرضه و مهار تورم ساخت
تجارب جهانی در سیاستگذاری مسکن اجتماعی و تعاونی، حاکی از اتکای نظاممند به سازوکارهای نهادی پیشرفته و انضباط مالی است. بررسی تطبیقی نشان میدهد که کشورهای توسعهیافته با هدایت بخش خصوصی و تخصیص یارانههای هدفمند، نظام عرضه مسکن را مدیریت میکنند. در انگلستان، مسکن اجتماعی حدود ۱۷ درصد از کل موجودی مسکن را تشکیل میدهد؛ برنامهای که با محوریت نهادهای محلی در تامین زمین، اعطای تسهیلات به توسعهدهندگان، تضمین بهرهبرداری و چرخش مالی حاصل از اجارهداری اداره میشود. در آلمان و ایالات متحده آمریکا، با وجود سهم حدود ۵ درصدی مسکن اجتماعی از کل موجودی، سیاستگذاری بر استفاده از زمینهای ذخیره دولتی با قیمت ترجیحی، اعتبارات ارزانقیمت و معافیتهای مالیاتی بلندمدت (گاهی تا ۳۰ سال) متمرکز است.
در مقابل، تجربه ایران با نوسانات شدید در سیاستگذاری روبرو بوده است. تحولات ساختاری از طرح مسکن مهر با هدفگذاری احداث ۲.۲ میلیون واحد تا برنامههای بعدی نظیر مسکن اجتماعی و طرح اقدام ملی، نشاندهنده تلاش برای پاسخگویی به تقاضا بوده است؛ اما عدم هماهنگی میان نرخ تورم عمومی و هزینههای ساخت، این برنامهها را با فرسایش زمانی و خروج برخی متقاضیان از گردونه برنامهریزی مواجه ساخته است.
واکاوی آسیبهای ساختاری
تحلیل عمیق آسیبهای تعاونیهای مسکن در کشور، سه بعد گلوگاههای نهادی، چالشهای عملیاتی و تلاطمهای مالی را نمایان میسازد. از منظر نظریه اقتصاد شهری و تنظیمگری نهادی، الگوی شکلگیری تعاونیها در ایران غالبا متکی بر مدلهای تکپروژهای یا بهاصطلاح تعاونیهای ساخت بوده است. در این الگو، تعاونیها فاقد مقیاس اقتصادی لازم برای جذب سرمایههای پایدار، مدیریت تخصصی ریسک و بهکارگیری ناظران حقوقی و فنی مجرب هستند.
عدم تشکیل اتحادیههای قدرتمند فرادستی و هلدینگهای تعاونی، مانع از ایفای نقش چانهزنی در بازار مصالح، کاهش هزینههای تدارکات و اعمال نظارت حرفهای بر عملکرد مدیران اجرایی شده است. این منفصلسازی ساختاری، امکان بروز تخلفات حقوقی نظیر معامله بر سر زمینهای فاقد کاربری مسکونی یا خارج از محدوده شهری، عقد قرارداد با پیمانکاران غیرمتخصص و عدم مراعات اهداف اولیه تاسیس را افزایش داده است.
از سوی دیگر، تاخیرهای زمانبندیشده در اجرا، پروژهها را مستقیم در معرض تورم ساختاریافته بخش مسکن قرار میدهد. این طولانی شدن زمان سبب میشود مبالغ دریافتی اولیه اعضا در گذر زمان ارزش مبادلاتی خود را از دست بدهد. در مواردی نیز اتخاذ تصمیمات غیرتخصصی مالی و انحراف منابع خرد به بازارهای موازی جهت جبران کسری بودجه، پروژه را وارد بنبست مالی کرده و چرخه ساخت را متوقف میسازد. همچنین انباشت غیربهینه سرمایه در بخش ساختوساز، که در مقاطعی سهم آن به حدود ۵۰ درصد از کل سرمایهگذاری کشور رسیده، در حالی که سقف بهینه تحلیلی آن حدود ۲۵ درصد برآورد میشود، موجبات بروز پدیده تخصیص ناکارآمد منابع و عدم تعادل کلان اقتصادی را فراهم آورده است.
نقشه راه سیاستگذاری
برای برونرفت از چالشهای حقوقی و ساختاری تعاونیهای مسکن و احیای کارکرد حمایتی آنها، بهکارگیری مجموعهای از ابزارهای حکمرانی دادهمحور و اصلاحات نهادی ضرورت دارد. گام نخست، یکپارچهسازی و سامانه محور کردن فرآیندهای عملیاتی تعاونیها است. الزام قانونی شرکتها به ثبت دقیق اسناد، مصوبات و گواهیهای ماده ۴۳، ۴۶، ۵۵ و ۵۶ اساسنامه در سامانه جامع و هوشمند بخش تعاونی، همراه با اعتبارسنجی از طریق مهر الکترونیکی و کدهای شناسایی هوشمند، شفافیت مالی را ارتقا داده و امکان نظارت پیشگیرانه نهاد ناظر را فراهم میآورد.
در بعد فنی و اجرایی، منوط کردن برآوردهای مالی اولیه و جدول زمانبندی پروژهها به ارزیابیهای کارشناسیِ کانون کارشناسان رسمی دادگستری و سازمان نظام مهندسی، ریسک محاسبه نادرست هزینهها را کاهش میدهد. همزمان استانداردسازی قالبهای قراردادی با بهرهگیری از ظرفیت مشاوره حقوقی کانون وکلا و پیشبینی ضمانتهای اجرایی قوی، از بروز انحرافات حقوقی جلوگیری میکند.
در سطح کلان، گذار از الگوی متفرق تکپروژهای به سمت ایجاد اتحادیههای منسجم و تخصصی میتواند قدرت چانهزنی، قابلیت جذب ابزارهای نوین تامین مالی و ساختار نظارت حرفهای را به تعاونیها بازگرداند؛ امری که زمینهساز کاهش هزینههای تمامشده مسکن و تحقق رفاه اجتماعی پایدار برای گروههای هدف خواهد بود.