حداقل چهار عامل در کاهش نسبت قیمت مسکن تهران به سایر کلانشهرهای دخیل است، اول قیمت مسکن در تهران به نقطهای رسیده که از توان خرید خارج شده است. قیمت مسکن در تهران به حدی افزایش یافته که از توان مالی بیشتر متقاضیان مصرفی خارج شده است. این موضوع باعث شده است تا فشار تقاضا به سمت کلانشهرهای دیگر مانند کرج، مشهد، اصفهان و شیراز سرریز شود و قیمتها در آن شهرها با شیب تندتری رشد کند.
عامل دوم تاخیر زمانی جهش قیمت در سایر شهرها نسبت به تهران است؛ معمولا موج افزایش قیمت مسکن ابتدا در تهران آغاز میشود و سپس با تاخیر زمانی به سایر کلانشهرها میرسد. در ۶ماه اخیر، به نظر میرسد کلانشهرها در حال جبران این تاخیر و تجربه جهش قیمتی خود هستند. بهعنوان نمونه مشهد یک دوره سهساله از رشد قیمتهای دیگر کلانشهرها و بالاخص تهران عقب بود که ظرف ماههای اخیر تا حدی جبران شد.
عامل سوم رکود در بازار مسکن تهران است؛ همزمان با رشد قیمت در شهرستانها، بازار مسکن تهران با رکود نسبی در معاملات مواجه شده که خود عاملی برای کاهش سرعت رشد قیمت در پایتخت بوده است.
عامل چهارم باز تحلیل روانی-امنیتی در بخش مسکن است، درواقع شوک جنگ و خسارات وارده بر اقتصاد پایتخت عامل بعدی اثربخش در این بازار است.
در دوره جنگ اسفند بهدلیل عدم اعتماد، بحران امنیت، عدم نقدپذیری، ترجیح سرمایهگذار تهرانی، کوچ به بازارهای موازی مثل طلا بود و در شرایط کنونی نیز بورس اضافه شده؛ به عبارتی بازار مسکن تهران، پویایی، هوشمندی، دسترسی و ارتباطات قدرتمندتری نسبت به دیگر کلانشهرها دارد. این بازار متوجه شده که سرمایه از رسوب بیشتر در این بازار که جنگ و عدم امنیت آن را مختل کرده، پرهیز کند. حتی سراغ سرمایهگذاری در دیگر کلانشهرها در حوزه مسکن برود که با سرمایه کمتر، درحال تجربه نرخ سود بیشتر هستند.
با وجود این نمیتوان نسبت اخیر را یک قاعده جدید دانست. نسبت قیمت مسکن تهران به سایر کلانشهرها یک شاخص دورهای است و با توجه به ماهیت چرخهای بازار مسکن، این نسبت مجددا تغییر خواهد کرد. احتمال بازگشت به سطوح بالاتر از رقم فعلی همانند عدد۳ تاریخی در صورت جهش مجدد قیمت در بازار املاک تهران میسر است. برخی تحلیلها حاکی از آن است که این نسبت در ماههای اخیر تا حدی تثبیت شده و ممکن است برای مدتی در همین محدوده باقی بماند.
در مجموع، نسبتها یک میانگین ذهنی بوده و نه یک قاعده ثابت؛ بازار مسکن پویا است و این نسبت همواره در حال نوسان خواهد بود، در عین حال در دنیای پساتحریم و تهدید، همه نسبتها و اعداد دستخوش تغییر میشود. حتی الگوی سرمایهگذاریهای خارجی برای صندوق بازسازی، میتواند این نظم را تغییر دهد.