مستأجران در پناه قانون نانوشتۀ جنگ
بررسی تبعات جنگ بر بازار اجاره خانه
مسئلۀ مسکن در شرایط جنگی متفاوت از شرایط عادی است. صدور حکم تخلیه، افزایش اجارهبها و عدم تمدید قرارداد در این دوره کاملاً تغییر کرده و به نفع مستأجر است. هرچند در مواردی نیز در به همان پاشنه قبل از جنگ میچرخد و صاحبخانهها نظم جدید جنگی را قبول ندارند.
فردین یزدانی، پژوهشگر مسکن، معتقد است سرمایۀ جدیدی وارد بازار مسکن نشده و معاملات به نزدیک صفر رسیده است. او میگوید: «قاعدتاً در زمان جنگ معاملات بر روی اموالی مانند مسکن بهشدت کاهش پیدا میکند. اصولاً سرمایه جدید وارد بازار مسکن برای خریدوفروش نمیشود. اگرچه اطلاعاتی در دست نیست؛ اما شواهد نشان میدهد که خریدوفروش به صفر رسیده و رکود مطلق است. اگرچه در شمال کشور به واسطه امنیت نسبی، فضا برای خریدوفروش هست. در جنگ ایران و عراق به علت اینکه فراگیری آن به داخل کشور نبود، به این شکل مسکن درگیر رکود نشد. از سوی دیگر در دهۀ شصت مسکن کالایی نشده بود. آن زمان ریسک جنگ برای مناطق مرزی بود و در مناطق مرکزی مردم خرید و فروششان را انجام میدادند. البته در اوج موشکباران اصفهان و تهران، مسلماً فعالیت مسکن کاهشیافته بود.» یزدانی ادامه میدهد: «ظاهراً یک سری سیاستهای حمایتی در حوزۀ مسکن و خانههای اجارهای مطرح شده است. در شرایط جنگی خود بازار به دلایل اخلاقی ملاحظه مستأجران را میکند. جامعه خودبهخود به شرایط واکنش نشان میدهد. شیوۀ ایدئال حمایت از مستأجر، عقب انداختن حکم تخلیه است. از لحاظ قانونی باید پشتیبانی برای مستأجر به عمل آید. آنچه من از بازار میبینم، مالکان این ملاحظه را دارند. فرایند صدور حکم تخلیه خودبهخود زمان بر است و یکی از مشکلات این است که در شرایط عادی هم مالک تا وقتی ملک خود را تحویل بگیرد، طولانیمدت است. الان هم قاعدتاً فرایند آن سختتر شده است.»
او دررابطهبا شیوۀ حمایت دولت در حوزۀ مسکن معتقد است: «در شرایط جنگی الگویی که پیشنهاد میشود، یارانۀ مسکن است. دولت باید به اجارهنشینها کمک کند و در نرخگذاری اجاره و رهن نیز باید کمک شود. در شرایط جنگی مسئله اجاره و سکونت در اولویت نیست. کشورهای مختلف هم خیلی به این موضوع نمیپردازند به جز اوکراین که از بستۀ حمایتی برای مسکن استفاده کرد.» یزدانی دررابطهبا میزان مالکیت در کشور گفت: «در ایران حدود 62 درصد از مردم مالک هستند. 38 درصد غیر مالک هم در سراسر کشور داریم؛ اما در تهران تعداد مستأجران نسبت به مالکان بیشتر است. در شهرهای کوچک مالکان بیشتر هستند. بازار اجاره در طول سالیان گذشته رو به گسترش بوده است.»
کامبیز نوروزی، حقوقدان، مدعی است که در شرایط استثنایی کشور، دولتها میتوانند از قانون عبور کنند و در حوزه مسکن نیز این کار صورتگرفته است. او میگوید: «جنگ از مواردی است که در هر کشور وضعیت استثنایی شکل میگیرد. وضعیت استثنایی به وضعیتی میگوییم که در آن بنا بر ضرورتهای حیاتی، قوانین یا حداقل برخی از قوانین معلق میشوند یا در اجرای آنها آرامتر رفتار میشود. ما در دورۀ شیوع کرونا این وضعیت را تجربه کردیم. در وضعیت استثنایی حکومتها اختیارات فراتر از قانون پیدا میکنند. بهعنوانمثال در همان دوره، محدودیتهای زیادی برای رفتوآمد عمومی ایجاد شد. صدور حکم تخلیه برای مستأجر و اجرای آن نیز مشروط به شرایط خاصی شد. دادگاهها اجازه پیدا کردند به طور استثنایی این احکام را به تعویق بیندازند. جنگ هم یکی از موارد استثنایی است بنا بهضرورت حفظ امنیت ملی، دولتها اختیاراتی فراتر و یا حتی خلاف قانون پیدا میکنند. در وضعیت جنگی دولتها اجازۀ اعمال محدودیت خبری پیدا میکنند که آشکارا خلاف حق آزادی بیان است.» او معتقد است اقشار فرودست باید بیشتر موردتوجه دولت در دوران پساجنگ و در حوزۀ مسکن قرار گیرند: «بیش از 40 روز است که درگیر یک جنگ تجاوزکارانه شدیم و شرایطی که در حال حاضر در آن به سر میبریم، یک وضعیت ناپایدار است. درحالیکه آتشبس اعلام شده، همچنان خطر ازسرگیری جنگ وجود دارد. علاوه بر این جنگ آثاری در جامعه و اقتصاد کشور گذاشته که بعد از پایان جنگ هم این آثار پابرجاست و تأثیرات عمیقی بر اقتصاد کشور میگذارد. بههرحال مشکلات زیادی گریبانگیر اقتصاد ایران بود و با این جنگ، قطعاً و یقیناً این مشکلات افزایش پیدا خواهد کرد. در چنین شرایطی باید بپذیریم که دولت توانایی اقتصادی چندانی برای کمک نخواهد داشت. اقشار فرودست باید تحت حمایت خاص دولت برای مسکن قرار بگیرند. مثلاً در برنامه توزیع یارانه میتوان گروههایی را بیشتر حذف کرد تا اقشار پاییندستی از مبالغ بیشتری برخوردار شوند.» نوروزی دررابطهبا جلوگیری از رشد اجارهبها در دوران پساجنگ گفت: «یکی از مهمترین نیازهای عمومی مسئلۀ مسکن است. کسانی که صاحب مسکن هستند و مالکیت دارند، طبیعتاً مشکل چندانی نخواهند داشت. مشکل اصلی برای مستأجران در شرایط پس از جنگ است. پس از جنگ به طور ناگهانی احتمالاً اجازه بها رشد کند. این اتفاق با روندی پرشتاب پیش رفته و صاحبان املاک زمانی که مدت اجازه بهایشان به پایان برسد، خواستار افزایش اجارهبها میشوند و اگر مستأجر نپذیرد، با رعایت قانون میتوانند آن را تخلیه کنند. در دورۀ کرونا دولت و قوه قضاییه به تصمیماتی رسیدند که میزان افزایش اجاره محدود شود، ثانیاً از اجرای حکم تخلیه جلوگیری کردند. در شرایط جنگی هم این کار باید صورت بگیرد.»