اضطراب خانهبهدوشان
گزارشهای آماری و میدانی از وضعیت هشداردهنده بازار مسکن پس از جنگ ۱۲ روزه
بازار مسکن ایران، که پیش از جنگ و بحرانهای اخیر، هم با تورم، رکود و کاهش قدرت خرید دستبهگریبان بود، حالا وارد مرحلهای تازه از انتظار شده است. مسکن پس از این جنگ، نه فرو ریخته و نه جان تازهای گرفته؛ در وضعیتی معلق ایستاده که تصمیمگیری را برای همه بازیگرانش دشوار کرده است. نشانههای این تعلیق را میتوان در سکوت معاملات دید. خریدوفروش در بسیاری از مناطق به حداقل رسیده و فایلها روی هم انباشته شدهاند، بیآنکه به قرارداد ختم شوند. سرویس اقتصادی روزنامه شرق، در گزارشی به روند کاهش تقاضای خرید در بازار مسکن و تداوم نگرانکنندهی رکود در این بازار پرداخته است که بخشهایی از آن را میخوانید.
رکود خرید، رونق اجاره
در سایه رکود بازار مسکن، فشار اصلی به بازار اجاره منتقل شده است. کاهش قدرت خرید خانوارها و ناتوانی بخش بزرگی از متقاضیان در ورود به بازار خرید، تقاضا برای اجاره را افزایش داده و همین مسئله، اجارهبها و مبالغ رهن را در بسیاری از شهرها بالا برده است. برای بسیاری از خانوارهای کمدرآمد و حتی طبقه متوسط، مسکن حالا سهم بزرگتری از درآمد ماهانه را میبلعد؛ سهمی که گاه تا مرز ناپایداری معیشت پیش میرود.
افزایش اجارهبها، برخی خانوادهها را ناچار کرده به واحدهای کوچکتر یا مناطق حاشیهای نقل مکان کنند. این جابهجاییهای اجباری فقط یک تغییر مکانی نیست، بلکه نشانهای روشن از تنگترشدن حلقه فشار اقتصادی بر مستأجران است. در همین حال، بخشی از معاملات اجاره بهتدریج از بازار رسمی فاصله گرفته و به توافقهای غیررسمی کشیده شده است؛ روندی که ریسکهای حقوقی را افزایش و امنیت طرفین قرارداد را کاهش میدهد.
کوچ سرمایه و احتیاط سازندگان
رفتار سرمایهگذاران نیز پس از جنگ تغییر محسوسی کرده است. سرمایهگذاری کوتاهمدت در بازار مسکن بهشدت کاهش یافته و بخشی از نقدینگی به سمت بازارهای موازی مانند ارز و طلا حرکت کرده است. برای سرمایهگذارانی که بهدنبال سود سریع بودند، بازار مسکن دیگر جذابیت گذشته را ندارد. نوسان متغیرهای کلان اقتصادی، تورم بالا و نبود چشمانداز روشن، ریسک این بازار را افزایش داده است.
بر اساس گزارش مرکز پژوهشهای مجلس، در فصل بهار امسال حدود ۲۰ هزار میلیارد تومان سرمایه از بازار مسکن خارج شده و فعالان صنعت ساختوساز میگویند این روال در تابستان و پس از جنگ ۱۲روزه ایران و اسرائیل تشدید شده است. در حوزه ساختوساز و پروژههای بزرگ نیز احتیاط بر تصمیمها سایه انداخته است. بسیاری از سازندگان ترجیح دادهاند پروژههای جدید را آغاز نکنند یا اجرای طرحهای موجود را با سرعت کمتری پیش ببرند.
تغییر آرام تقاضا و مفهوم امنیت
جنگ فقط قیمتها و حجم معاملات را تحت تأثیر قرار نداد، بلکه الگوی تقاضا را نیز بهتدریج تغییر داد. بخشی از خانوارها، بهویژه در کلانشهرها، انتخاب محل سکونت خود را بیش از گذشته به مفهوم احساس امنیت گره زدهاند. این تغییر، اگرچه در کوتاهمدت پراکنده و محدود به نظر میرسد، اما میتواند در بلندمدت بر مسیر سرمایهگذاری و حتی جغرافیای تقاضای مسکن اثرگذار باشد. در برخی مناطق کمریسکتر یا خارج از کانونهای پرتنش، تقاضا دیگر صرفا تابع قیمت نیست.
نزدیکی به زیرساختهای پایدار، دسترسی بهتر و آرامش روانی، به متغیرهایی تبدیل شدهاند که در تصمیمگیری خانوارها نقش پررنگتری دارند. این جابهجایی آرام تقاضا، میتواند در آینده به تغییر الگوی ساختوساز و تمرکز سرمایه در برخی مناطق خاص منجر شود.
مسکن در تعلیق نااطمینانی
بازار مسکن ایران در مقطعی ایستاده که بیش از هر زمان دیگری، نشانههای دوگانه و متناقض از خود بروز میدهد. از یک سو، آمارها از رکود سنگین معاملات، افت محسوس سرمایهگذاری و عقبنشینی سازندگان حکایت دارد و از سوی دیگر، قیمتها چه بهواسطه تورم نهادهها و چه به دلیل انتظارات تورمی تمایلی به عقبنشینی نشان نمیدهند. نتیجه، بازاری است که نه فرومیریزد و نه جان میگیرد؛ بازاری معلق میان کاهش قدرت خرید و افزایش مداوم هزینههای تولید.
یکی از شاخصهایی که این وضعیت را بهخوبی بازتاب میدهد، افت دلاری قیمت مسکن است. بازاری که سالها با معیار دلاری حدود هزارو ۱۰۰ تا هزارو 200 دلار برای هر مترمربع سنجیده میشد، حالا به گفته فعالان و تحلیلگران، به محدوده ۸۰۰ دلار رسیده است. این افت، در نگاه نخست میتواند نشانهای از ارزندگی تلقی شود، اما در بطن خود پرسشی جدیتر را طرح میکند: آیا کاهش دلاری قیمت مسکن، به معنای ایجاد فرصت خرید است یا صرفا بازتاب رکودی عمیق که توان ورود بخش بزرگی از جامعه به بازار را از میان برده است؟
این پرسش در شرایطی مطرح میشود که همزمان، صدور پروانههای ساختمانی با افتی کمسابقه مواجه شده است. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران در تابستان امسال نسبت به تابستان سال گذشته صدور پروانههای ساختمانی ۳۱.۸ درصد کاهش داشته است که یکی از شدیدترین افتها در سالهای اخیر محسوب میشود. همچنین بر اساس گزارش شاخص محیط کسبوکار اتاق ایران، بخش مسکن در تابستان امسال بدترین وضعیت را در هفت سال گذشته پشت سر گذاشته است. این در حالی است که تابستان فصل اوج ساختوساز و عرضه مسکن به شمار میآید.
این اعداد فقط یک شاخص آماری نیستند، بلکه هشداری جدی درباره وضعیت تولید مسکن به شمار میرود. صنعتی که سالها یکی از موتورهای پیشران اقتصاد شهری محسوب میشد، حالا به نقطهای رسیده که بسیاری از فعالان آن از ورشکستگی عملی سخن میگویند. در شرایطی که هزینه ساخت از قیمتهای قابل تحقق در بازار پیشی گرفته، انگیزه برای آغاز پروژههای جدید به حداقل رسیده و سازندگان ترجیح میدهند دست نگه دارند. آنچه این وضعیت را پیچیدهتر میکند، شکاف فزاینده میان تورم عمومی و تورم بخش مسکن است. در حالی که تورم عمومی اقتصاد در دیماه حدود ۶۰ درصد اعلام شد، برآورد فعالان صنعت ساختمان نشان میدهد تورم نهادههای ساختمانی به محدوده ۸۰ درصد رسیده است.
افزایش قیمت مصالح، زمین، دستمزد و هزینههای جانبی ساخت، تولید مسکن را به فعالیتی پرریسک و کمسود تبدیل کرده؛ فعالیتی که دیگر جذابیت گذشته را برای سرمایهگذاران ندارد. در چنین فضایی، رکود معاملات نه نشانه کنترل تورم، بلکه حاصل ریزش تقاضای مؤثر است. بخش قابل توجهی از خانوارها، بهویژه در دهکهای میانی و پایین، عملا از بازار خرید مسکن حذف شدهاند.
پیشامدهایی که بلای جان آینده شد!
سایه نااطمینانی سیاسی و منطقهای نیز این وضعیت را تشدید کرده است. پس از تنشهای اخیر، نوعی تردید و بدبینی نسبت به آینده شکل گرفته که خود را در رفتار محتاطانه خریداران، فروشندگان و حتی سازندگان نشان میدهد. این تردید، نه به تعدیل قیمتها، بلکه به کاهش معاملات انجامیده و بازار را بیش از پیش در وضعیت انتظار فرو برده است. در چنین شرایطی، افت دلاری قیمت مسکن بیش از آنکه نشانه دسترسپذیری باشد، بیانگر کاهش شدید قدرت خرید است؛ چراکه درآمد خانوارها با سرعت تورم و قیمت داراییها همگام نشده است. در کنار رکود فعلی، کاهش ساختوساز زنگ خطری برای آینده بازار محسوب میشود. رکود امروز در تولید، میتواند کمبود عرضه فردا را تشدید کند؛ کمبودی که در صورت بازگشت نسبی تقاضا، خود را در قالب جهشهای قیمتی نشان خواهد داد.
این تضاد، یکی از ویژگیهای اصلی بازار مسکن در شرایط کنونی است: بازاری که همزمان در رکود معاملاتی به سر میبرد، اما بذر تورم آینده را در دل خود میکارد. تحلیل آینده بازار مسکن، بیش از هر زمان دیگری به سناریوهای کلان سیاسی و اقتصادی گره خورده است. کارشناسان معمولا سه سناریوی اصلی را پیشروی بازار ترسیم میکنند: وقوع جنگ، تداوم وضعیت نه جنگ و نه صلح و در نهایت، دستیابی به توافق در مذاکرات. در سناریوی نخست، یعنی شعلهورشدن دوباره جنگ، بازار مسکن با رکودی عمیق و نوعی جمود کامل مواجه خواهد شد. معاملات تقریبا متوقف میشود، تقاضای مصرفی و سرمایهای عقبنشینی میکند و بازار در وضعیت انتظار مطلق فرو میرود.
پرسش اصلی بازار مسکن همچنان پابرجاست: در بازاری که بیش از ۳۵ درصد جمعیت در خوشه فقر مطلق قرار دارند و استطاعت خرید بهشدت تضعیف شده، رشد اسمی قیمتها حتی اگر از منظر تحلیلی قابل توجیه باشد، چه نسبتی با هدف بهبود دسترسی به مسکن دارد؟ کارشناسان تأکید میکنند بیتوجهی به سمت تقاضای مصرفی، میتواند شکاف میان قیمت و درآمد را عمیقتر کند. به باور آنها، اگر از طریق سیاستهای حمایتی، مالی و اعتباری بتوان حتی بخشی از تورم مسکن را مهار کرد، فشار معیشتی خانوارها کاهش خواهد یافت و بخشی از تعادل ازدسترفته بازار بازمیگردد.