«هر کسی خانه دارد، از قدیم دارد!»

تا جایی که حافظه جمعی ما یاری می‌کند، خانه‌دارشدن در این کشور یک رؤیای دست‌نیافتنی بوده است. رؤیایی که گویی تحقق آن بیش از آنکه به تخصص، تحصیلات یا میزان دوندگی ما ربط داشته باشد، به قرعه‌کشی شانس، ارث‌های پدری یا حضور در یک بازه زمانی -همان دوره‌های خاصی که هنوز با یک وام و کمی قناعت می‌شد سقف پناهی خرید- طلایی گره‌خورده است. اما امروز، این فاصله دیگر با قناعت و وام پر نمی‌شود. شکاف عمیق میان رشد دستمزدها و قیمت مسکن، خانه را از یک نیاز انسانی به یک «نردبان طبقاتی» تبدیل کرده است که به‌قول‌معروف «هر که دارد، از قدیم دارد!».

این متن به واکاوی این مسئله می‌پردازد که چه شد قیمت مسکن تا این حد بالا رفت و تبعات اجتماعی عمیقی که بر جای خواهد گذاشت، چه می‌تواند باشد.

گرانی مسکن: آجر یا زمین؟

بسیاری از مردم زمانی که با جهش‌های پی‌درپی قیمت مسکن روبرو می‌شوند، بلافاصله نگاهشان به سمت بازار آهن، سیمان و البته دستمزد کارگر می‌رود. این یک خطای ادراکی عمومی است که باعث می‌شود جامعه علت گرانی را در هزینه ساخت جستجو کند. درحالی‌که داده‌های آماری نشان می‌دهند بدنه اصلی تورم مسکن، در «رانت زمین» نهفته است (جدول ۱).

پس از کسر تمام هزینه‌های واقعی بنا (شامل مصالح، دستمزد، تأسیسات، هزینه پروانه ساخت و خدمات مهندسی) و همچنین کسر یک سود متعارف (۲۰ درصد) برای پاداش سرمایه‌گذاری و ریسک سازنده از قیمت قطعی معامله در بازار، مبلغ باقی‌مانده نشان‌دهنده ارزش موقعیت مکانی یا همان رانت زمین است. این شاخص در اقتصاد مسکن، نشان‌دهنده نسبت سهم «موقعیت مکانی و نایابی زمین» به قیمت کل واحد مسکونی است. به عبارت ساده، این شاخص می‌گوید چه درصدی از پولی که خریدار می‌پردازد، بابت ساخت نیست، بلکه بابت حق مالکیت بر یک قطعه زمین است.

 جدول ۱: روند تحولات قیمت فروش، هزینه ساخت و سهم رانت زمین (۱۳۹۶-۱۴۰۳)

1- قیمت‌ها به تومان است.

2-شاخص قیمت فروش برگرفته از گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران (اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی)

3- شاخص قیمت تمام‌شده (بنا) برگرفته از گزارش نتایج بررسی فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی در مناطق شهری ایران (اداره آمار اقتصادی بانک مرکزی)

4-در بازه چهارساله ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۰، بازار مسکن باوجود فشارهای تورمی، هنوز پیوند ساختاری خود را با هزینه‌های تولید حفظ کرده بود. در این دوره، مابه‌التفاوت قیمت فروش و هزینه ساخت (پس از کسر سود متعارف) حول محور ۵۸ درصد نوسان داشت. اما از سال ۱۴۰۰ نقطه عطف تغییر رفتار بازار مسکن و آغاز سلطه بخش غیرمولد بر تولید بود. سهم رانت زمین با یک پرش ناگهانی به ۶۰.5 درصد رسید و متوسط قیمت به ۲۹ میلیون تومان جهش کرد. در سال ۱۴۰۲، سهم رانت زمین به قله ۶۲.۶ درصد رسید که نشان‌دهنده بزرگ‌شدن بی‌سابقه حباب زمین است. خریدار در این سال برای هر مترمربع، معادل ۵۲ میلیون تومان بابت زمین پرداخت کرده، درحالی‌که سهم واقعی ساختمان شامل مصالح و هزینه‌های تخصص مهندسی آن، تنها ۱۵ میلیون تومان بوده است. غلبه ۵۲ میلیون تومان رانت بر ۱۵ میلیون تومان هزینه ساخت به این معناست که ارزش فعالیت‌های ساختمانی و صنعتی به حاشیه رفته و زمین به منشأ تولید ثروت تبدیل شده است.

روند طی شده نشان می‌دهد مسکن در ایران از یک نهاد تولید و یک کالای مصرفی به یک رانت تغییر ماهیت داده است. به‌طوری‌که در سال ۱۴۰۳، سهم زمین در قیمت نهایی نزدیک به ۳.۵ برابر سهم کل فعالیت‌های ساختمانی و مهندسی بوده است.

درآمد بالا اما فقیر

این‌گونه می‌توان گفت که رانت زمین، شکل جدیدی از فقر به نام «فقر مسکن محور» را ایجاد می‌کند که لزوماً از درآمد پایین سرچشمه نمی‌گیرد، بلکه زاییده قیمت‌های لجام‌گسیخته در بازار املاک است. در این وضعیت، حتی افرادی با درآمدهای اسمی مناسب در طبقه متوسط، به دلیل بلعیده‌شدن بخش عمده دستمزدشان توسط هزینه‌های سرسام‌آور سکونت، عملاً به زیر خط‌فقر کشیده می‌شوند.

این فرایند مخرب در سه مرحله عملیاتی، ثروت مولد جامعه را به سمت رانت مسکن هدایت می‌کند:

1. جذب نقدینگی: با جهش قیمت مسکن، سرمایه‌های سرگردان و سرمایه‌گذاری بانک‌ها به‌جای هدایت به سمت بخش‌های تولیدی و اشتغال‌زا، به سمت بازار زمین حرکت می‌کنند تا از تورم عقب نمانند.

2. افزایش هزینه سربار: افزایش قیمت زمین به‌صورت زنجیره‌ای، هزینه‌های ثابت واحدهای تجاری و به‌تبع آن، هزینه زندگی روزمره خانوارها را به‌شدت بالا می‌برد.

3. انتقال نهایی ثروت: بنگاه‌ها برای جبران هزینه‌های سربار، قیمت کالاها را افزایش می‌دهند؛ اما به دلیل کمیابی ذاتی زمین، سود نهایی این تورم نه به حقوق کارگر، بلکه باز هم به قیمت زمین برمی‌گردد.

طبق آمارهای رسمی، در سال ۱۴۰۳ سهم مسکن از کل هزینه‌های خانوارهای شهری به رکورد بی‌سابقه ۴۲.۴ درصد رسیده است. درحالی‌که تورم تجمعی قیمت فروش مسکن در این بازه ۱۸.۷ برابر شده، حداقل دستمزد تنها ۷.۷ برابر رشد کرده است. این واگرایی باعث شده است که حتی باوجود درآمد ریالی بالا، پس از کسر مخارج سرپناه، نقدینگی باقی‌مانده برای نیازهای حیاتی مانند خوراک، پوشاک و درمان کفایت نکند.

در واقع، جامعه با نوعی فقر پنهان روبروست که در آن تخصص و تلاش شغلی، توان رقابت با شتاب قیمت زمین را ندارد و طبقه متوسط به طور مداوم در حال واگذاری معیشت خود به نفع مالکان زمین است.

مسکن به‌مثابه نظام «گیت بانی»

مسکن در ایران امروز نه یک کالای مصرفی، بلکه به یک نظام گیت بانی [1] تبدیل شده است که دسترسی به لایه‌های بالای جامعه را مدیریت می‌کند. این نظام به دو شکل عمل می‌کند:

● انسداد ساختاری: گیت بانی مسکن ورود نسل‌های جدید، متخصصان فاقد ارث و گروه‌های اقلیت را به لایه‌های برخوردار جامعه غیرممکن می‌سازد.

● جداسازی اجتماعی [2]: این نظام باعث تفکیک شدید فضایی شده است. از یک سو شهرک‌های ثروتمند در شمال شهر به‌عنوان قلعه‌های رانتی تثبیت می‌شوند و از سوی دیگر، بخش بزرگی از مولدان در حاشیه‌های شهر یا محلات خاص محصور می‌گردند.

جان رکس و رابرت مور (۱۹۶۷) با معرفی مفهوم «طبقات مسکن [3]»، چرخشی بنیادین در جامعه‌شناسی شهری ایجاد کردند. برخلاف نگاه مارکسیستی کلاسیک که طبقه را صرفاً بر اساس رابطه با ابزار تولید تعریف می‌کرد، آن‌ها استدلال کردند که در جوامع شهری، طبقه بر اساس توانایی دستیابی به مسکن مطلوب تعریف می‌شود.

رکس و مور نردبان طبقاتی شهر را بر اساس نوع تصرف ملک و میزان برخورداری از فضا به دسته‌های زیر تقسیم کردند:

1.مالکان دارای وام: بالاترین سطح برخورداری در مدل بریتانیایی

2.مستأجران دولتی و بخش خصوصی: لایه‌های میانی نردبان

3.ساکنان خانه‌های اشتراکی و زاغه‌نشینان: پایین‌ترین سطح نردبان

در نسخه ایرانی، این نردبان تحت‌تأثیر رانت خالص زمین احتمالاً به شکل زیر بازتعریف می‌شود:

●مالکان رانتی: کسانی که به‌صرف مالکیت، ثروتی فراتر از رشد دستمزد و تورم عمومی کسب کرده‌اند.

●مستأجران طبقه متوسط: متخصصانی که باوجود درآمد مناسب، به دلیل سهم مسکن از مخارج، دچار فقر شده‌اند.

●حاشیه‌نشینان محصور: بازندگان مطلقی که به دلیل جهش قیمت‌ها، از شهر به حاشیه پرتاب شده‌اند.

این وضعیت نشان‌دهنده آن است که تحرک طبقاتی دیگر بر پایه زمان ورود به بازار ملک تعیین می‌شود که نتیجه آن یک انسداد ساختاری برای نسل‌های جدید و جایگزینی شایسته‌سالاری با مالک سالاری است.

در نهایت می‌توان این‌گونه گفت که در سال‌های اخیر و تغییرات ساختاری در اقتصاد ایران، شاهد نشانه‌های تغییر پارادایم در معیارهای قشربندی اجتماعی هستیم. این پدیده جامعه را به دو قطب تقسیم کرده است؛ مالکانی که فارغ از اشتغال یا بیکاری، به واسطه تورم دارایی‌ها از شانس بالایی برای تحرک عمودی (صعودی) برخوردارند و مستأجرانی که حتی در صورت داشتن اشتغال پایدار، به دلیل شکاف عمیق بین درآمد و قیمت مسکن، نه‌تنها از صعود باز می‌مانند، بلکه دائماً در معرض سقوط و حاشیه‌نشینی قرار دارند. تحرک اقتصادی با سهم از بازار ملک تعیین می‌شود و نتیجه آن یک انسداد ساختاری برای نسل‌های جدید و جایگزینی شایسته‌سالاری با مالک سالاری است.

[1] Gatekeeping

[2] Social Segregation

[3] Housing Classes